主题：传了13年的“坑爹”谎言：没有大泡沫，哪来大崩盘？

进入21世纪，有点名气、有点影响力的人物，坚持唱空中 国房 价，认为中 国房 价是个大泡沫，明年（后年、三年内、五年内等）房 价将大跌（三成、五成、八成等）、崩 盘的专 家，算下来有十几个。
　　
　　最早的一个，是清华大学经济管理学院教授魏杰；2001年发表观点，认为2002年将是中 国房地产业的冬天。如果楼 市不崩 盘，我就去跳楼。
　　
　　其后，随着中 国房 价的持续上涨，越来越多的学者、专 家、评论人加入到唱空中 国房 价的陈营。比如2005年时，社科院的易宪容很有名，预 言京沪房 价大跌30—50%，后来还有О8年时寒冰大人09年楼 市雪崩元年，其后谢国忠、牛刀是标志性人物。
　　
　　13年过去了，结果，大家都很清楚了。近几年，不仅国内专 家唱空，还有很多国际投行、首席经济学家等唱空中 国房 价，其中2013年时我就曾专门撰文反攻过当年诺奖获得者席勒的上 海和深圳房 价泡沫论（09年和11年来中 国讲学时的公开言 论）。
　　
　　值得关注的是，2011年以来，全国三四线城市的楼 市确实降温了，库存压力不断增加，但房 价并无没大跌（除了温州和鄂尔多斯等个别地区），只不过小跌和平稳而已。
　　
　　而一线的房市就像用了猅离森一样，持久坚 挺，继续疯狂大涨，二线城市分化，总体保持稳中有涨态势。如果看全国商品房均价，则仅О8年和14年微均不超过2%，其他年份皆上涨，今年全国库存压力很大，但均价仍同比上涨超7%。
　　
　　中 国房 价一直被唱空，却一直没崩 盘。原因有很多，也很复杂。在此，仅以一个重要指标：房 价收入比，进行一番剖析。
　　
　　关于收入。根据国 家统计局口径的数据，2014年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.0%，比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点，扣除价 格因素，实际增长6.8%；
　　
　　关于房 价。新建商品住宅价 格增长为1.4%（包含有可售型保 障房和棚改房）,增幅比2013年缩小6.3个百分点，房 价涨幅明显收窄。
　　
　　关于面积：房 价收入比的“户型面积”指标，统 一按照100平方米计算（与全国城镇家庭平均住房面积相近）。
　　
　　根据房 价收入比计算公式，得出2014年全国商品住宅房 价收入比为7.1。
　　
　　19⑨8-2003年之前，全国房 价收入比保持在6倍多，那时房 价总体稳定，所以说那时没有泡沫，大家都能达成一致意见吧。
　　
　　2004年开始，房 价涨幅超过收入增幅，除了20О8年，房 价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房 价涨幅远超收入增幅，房 价收入比分别达到8和8.1，创造历 史最高值。
　　
　　经过纵向比较，基本上可断定房 价收入比保持在7倍以下时，全国房 价没有泡沫。超过7时，略偏高。
　　
　　与2013年的7.3相比，2014年房 价收入比7.1%，再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。
　　
　　从房 价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。预计2015年，全国房 价收入比仍为7.1%左右。没有大泡沫，哪来大崩 盘？
　　
　　老实说，如果2010年－2011年没有温管家的严厉调控，当前还真的有中等级别的泡沫了。

得一人倾心，梦一城作画，只愿天荒地老

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行走在红 定

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